Der Immobilienmarkt im Landkreis Aichach-Friedberg hat turbulente Jahre hinter sich. Nach den starken Preissteigerungen 2020 bis 2022 und der anschließenden Korrektur hat sich der Markt im Wittelsbacher Land stabilisiert. Doch was kosten Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Ried, Mering, Friedberg und Kissing aktuell wirklich?
In diesem Marktüberblick vergleiche ich die aktuellen Immobilienpreise aller wichtigen Standorte im Wittelsbacher Land — mit konkreten Zahlen, Entwicklungstrends seit 2020 und einer Einordnung für Käufer und Verkäufer.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Ried ist mit ca. 3.337 €/m² für Häuser der günstigste Standort im Wittelsbacher Land — rund 34 % unter dem Augsburger Niveau (immowelt.de, 2025).
- Mering und Friedberg liegen mit 4.700–5.267 €/m² auf Augsburg-Niveau oder sogar darüber.
- Die Preise haben sich nach Rückgängen von bis zu 16 % stabilisiert — bundesweit wird für 2026 ein Plus von 3 % erwartet (Dr. Klein, 2026).
- Grundstückspreise im Landkreis sind leicht rückläufig: –3,2 % in den letzten 12 Monaten.
Was kosten Häuser und Wohnungen in Ried, Mering und Friedberg?
Einfamilienhäuser in Ried kosten durchschnittlich 3.337 €/m² — das zeigen aktuelle Angebotsdaten von immowelt.de (Stand November 2025). Damit ist Ried der mit Abstand günstigste Wohnort im Wittelsbacher Land. Wer hier ein freistehendes Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche sucht, zahlt im Schnitt zwischen 450.000 und 550.000 €.
In Mering und Friedberg sieht das anders aus. Dort bewegen sich die Quadratmeterpreise für Häuser zwischen 4.700 und 5.267 € — und liegen damit auf dem Niveau der Universitätsstadt Augsburg.
Was erklärt diesen Unterschied? Mering profitiert vom S-Bahn-Anschluss nach München und Augsburg. Friedberg ist Kreisstadt mit urbanem Flair und Infrastruktur. Ried punktet dagegen mit ländlicher Ruhe, moderaten Preisen und einer trotzdem guten A8-Anbindung.
Kaufpreise im Überblick: Häuser und Wohnungen
| Ort | Häuser (€/m²) | Wohnungen (€/m²) | Quelle |
|---|---|---|---|
| Ried | 3.337 € | 3.945 € | immowelt.de / miet-check.de |
| Kissing | 3.781 € | 4.389 € | immoportal.com |
| Mering | 4.700 € | 4.300 € | Homeday Preisatlas |
| Friedberg | 5.267 € | 5.070 € | wohnungsboerse.net |
| Augsburg | 5.038 € | 4.638 € | wohnungsboerse.net |
| Bayern Ø | 3.137–3.674 € | 3.558–4.415 € | immowelt.de |
Die Grafik zeigt den Preisvergleich für Einfamilienhäuser auf einen Blick:
Auffällig: Ried und Kissing liegen deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt, obwohl beide Gemeinden im Einzugsgebiet zweier Großstädte liegen. Für Käufer, die den Augsburger oder Münchner Raum angebunden sein möchten, bieten diese beiden Standorte aktuell das beste Preis-Leistungs-Verhältnis.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Ried seit 2020 entwickelt?
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Ried stieg von 3.596 € im Jahr 2020 auf 5.529 € im Höchststand 2022 — ein Plus von über 53 % in nur zwei Jahren (miet-check.de, 2025). Was danach folgte, war eine deutliche Korrektur: Bis 2024 fielen die Preise um rund 29 % auf 3.925 €/m².
Seit Mitte 2025 stabilisieren sich die Preise. Der aktuelle Durchschnitt liegt bei 3.945 €/m² — ein minimales Plus von 0,5 % gegenüber dem Vorjahr. Der Markt hat den Boden gefunden.
Preisentwicklung Ried im Jahresvergleich
| Jahr | Ø Preis/m² | Veränderung |
|---|---|---|
| 2020 | 3.596 € | — |
| 2021 | 5.157 € | +43,4 % |
| 2022 | 5.529 € | +7,2 % |
| 2023 | 4.623 € | –16,4 % |
| 2024 | 3.925 € | –15,1 % |
| 2025 | 3.945 € | +0,5 % |
Diese Entwicklung spiegelt den bundesweiten Trend wider: Die Zinserhöhungen der EZB ab 2022 haben die Nachfrage gebremst und Preise gedrückt. Seit 2025 kehrt mit sinkenden Zinsen die Nachfrage zurück. Der Immobilienmarkt in Ried hat den Tiefpunkt hinter sich.
In Kissing zeigt sich ein ähnliches Bild, allerdings mit einer stärkeren Erholung: Die Hauspreise stiegen von Q1 2025 auf Q1 2026 um 5,3 % auf 3.781 €/m² (immoportal.com, März 2026).
Was kosten Grundstücke im Landkreis Aichach-Friedberg?
Baugrundstücke im Landkreis Aichach-Friedberg kosten im Durchschnitt 572 €/m² — mit einer Spanne von 300 bis 881 €/m² je nach Lage und Erschließungsgrad (aktuelle-grundstueckspreise.de, März 2026). Im Jahresvergleich sind die Preise um 3,2 % gesunken.
Grundstückspreise nach Gemeinde
| Gemeinde | Ø Preis/m² | Spanne | 12-Mon. Trend |
|---|---|---|---|
| Ried | 660 € | 524–857 € | –0,6 % |
| Friedberg | 816 € | 540–990 € | k. A. |
| Mering | 851 € | 432–1.190 € | –4,6 % |
| Kissing | 880 € | — | k. A. |
| LK Ø | 572 € | 300–881 € | –3,2 % |
Der Rückgang bei Grundstückspreisen hat einen einfachen Grund: Höhere Baukosten und gestiegene Zinsen haben die Nachfrage nach Baugrundstücken gebremst. Wer ein Grundstück in Ried sucht, findet aktuell bessere Verhandlungspositionen als noch vor zwei Jahren.
Die offiziellen Bodenrichtwerte für den Stichtag 01.01.2026 werden voraussichtlich zwischen März und Juni 2026 vom Gutachterausschuss veröffentlicht. Bis dahin gelten die Werte vom 01.01.2024. Der Landkreis-Durchschnitt lag zuletzt bei 331 €/m² — ein Rückgang von 14 % gegenüber dem Vorjahreswert von 385 €/m².
Ried oder Augsburg — wo kaufe ich günstiger?
Ein Einfamilienhaus in Augsburg kostet im Schnitt 5.038 €/m² — in Ried zahlen Sie 3.337 €/m² (wohnungsboerse.net, 2026). Das sind rund 34 % weniger bei vergleichbarer Infrastrukturanbindung. Konkret heißt das: Für ein Haus mit 140 m² Wohnfläche sparen Sie in Ried gegenüber Augsburg rund 238.000 €.
Auch bei den Mietpreisen zeigt sich ein ähnliches Bild. Die Kaltmieten in Ried liegen bei durchschnittlich 11,98 €/m² — in Augsburg sind es 12,79 €/m². Der Unterschied ist hier geringer, was Ried für Kapitalanleger interessant macht: Die Kaufpreise sind deutlich niedriger, während die Mieten nur leicht unter dem Augsburger Niveau liegen.
Trotzdem: Die Entscheidung hängt nicht allein vom Preis ab. Augsburg bietet urbane Infrastruktur, Universität und Kulturangebot. Ried punktet mit ländlicher Ruhe, Familienfreundlichkeit und kurzen Wegen — bei nur 20 Minuten Fahrtzeit nach Augsburg.
Mering und Friedberg liegen preislich auf Augsburg-Niveau. Wer die städtische Nähe sucht, aber nicht den vollen Augsburger Preis zahlen möchte, findet in Ried und Kissing die interessantesten Alternativen.
Wie entwickeln sich die Mietpreise im Wittelsbacher Land?
Die Mietpreise im Landkreis Aichach-Friedberg sind im Jahresvergleich um rund 5 % gestiegen — der Landkreis-Durchschnitt liegt bei 11,11 €/m² Kaltmiete (ImmoScout24, Q3 2025). Mering ist mit 13,32 €/m² der teuerste Mietstandort im Wittelsbacher Land — sogar teurer als Augsburg.
In Kissing sind die Mietpreise innerhalb eines Jahres um 6,8 % gestiegen — von 11,18 €/m² auf 11,94 €/m² (ImmoScout24, Q1 2026). Der Mietmarkt im gesamten Landkreis ist angespannt: Wenig Neubau trifft auf wachsende Nachfrage von Pendlern und Familien.
Für Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken, ist das ein wichtiges Signal. Steigende Mieten machen Immobilien als Kapitalanlage attraktiver – und damit den Verkauf an Anleger lukrativer.
Immobilienmarkt-Prognose 2026 – wie geht es weiter?
Bundesweit rechnen Experten für 2026 mit einer Preissteigerung von rund 3 % bei Wohnimmobilien (Dr. Klein, 2026). Drei Faktoren treiben diese Entwicklung:
- Sinkende Zinsen: Die EZB hat den Leitzins gesenkt. Günstigere Finanzierungen bringen Käufer zurück an den Markt.
- Neubau-Rückgang: Nur rund 175.000 Fertigstellungen werden für 2026 erwartet – deutlich unter dem Bedarf von 400.000 Wohnungen pro Jahr (Schwäbisch Hall, 2026). Weniger Angebot bei steigender Nachfrage treibt die Preise.
- Energieeffizienz als Preisfaktor: Sanierte Immobilien mit guter Energiebilanz gewinnen an Wert. Unsanierte Objekte werden zunehmend mit Abschlägen gehandelt.
Was bedeutet das konkret für den Landkreis Aichach-Friedberg? Die Stabilisierung, die wir seit Mitte 2025 in Ried beobachten, dürfte sich 2026 in einen leichten Aufwärtstrend verwandeln. Besonders gepflegte Bestandsimmobilien in guten Lagen werden von der zurückkehrenden Nachfrage profitieren.
In über 36 Jahren als Immobilienmakler in Ried habe ich mehrere Marktzyklen miterlebt – von den goldenen 90er Jahren über die Finanzkrise 2008 bis zum Boom der letzten Jahre. Meine Einschätzung: Der aktuelle Zeitpunkt ist für Käufer eine der besten Gelegenheiten seit Jahren. Die Preise haben den Tiefpunkt erreicht, die Finanzierungskonditionen verbessern sich und das Angebot ist noch vergleichsweise gut.
Für Verkäufer gilt: Wer eine gepflegte Immobilie in einer guten Lage besitzt, erzielt auch 2026 einen soliden Preis. Entscheidend bleibt eine realistische Preiseinschätzung – zu hoch angesetzte Preise führen zu langen Vermarktungszeiten und letztlich zu Preissenkungen.
Was ist Ihre Immobilie in Ried aktuell wert?
Die Zahlen in diesem Artikel sind Durchschnittswerte – der tatsächliche Wert Ihrer Immobilie hängt von Lage, Zustand, Grundstücksgröße und vielen weiteren Faktoren ab. Online-Bewertungstools erfassen diese Details nicht und können um 15–30 % vom realen Marktwert abweichen.
Als Ihr Immobilienmakler in Ried biete ich Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Erstbewertung — basierend auf einer persönlichen Besichtigung, aktuellen Vergleichsdaten aus dem Landkreis und über 36 Jahren Markterfahrung.
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Kaufnebenkosten in Bayern 2026 – was kommt zum Kaufpreis dazu?
Wer in Ried, Mering oder Friedberg eine Immobilie kauft, muss neben dem Kaufpreis mit rund 8,5–9 % Nebenkosten rechnen. Bayern hat mit 3,5 % den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz in Deutschland – ein Standortvorteil gegenüber Bundesländern wie Nordrhein-Westfalen (6,5 %) oder Brandenburg (6,5 %).
| Kostenart | Anteil | Bei 450.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | 15.750 € |
| Notargebühren | 1,0–1,5 % | 4.500–6.750 € |
| Grundbuchkosten | ca. 0,5 % | 2.250 € |
| Maklercourtage (Käuferanteil) | 3,57 % inkl. MwSt. | 16.065 € |
| Gesamt | ca. 8,5–9 % | ca. 38.500–40.800 € |
Nicht vergessen: Bei einer Finanzierung kommen zusätzliche Kosten für die Grundschuld-Eintragung hinzu. Planen Sie als Faustregel 10 % des Kaufpreises für alle Nebenkosten ein, dann bleiben keine bösen Überraschungen.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Ried und Umgebung
Was kostet ein Einfamilienhaus in Ried 2026?
Im Durchschnitt liegt der Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser in Ried bei 3.337 € (immowelt.de, 2025). Bei einer typischen Wohnfläche von 120–150 m² ergibt das eine Preisspanne von ca. 400.000 bis 550.000 €. Je nach Lage, Baujahr und Zustand sind Abweichungen nach oben und unten möglich.
Sind Immobilienpreise in Ried günstiger als in Augsburg?
Ja, und zwar deutlich. Häuser in Ried kosten rund 34 % weniger als in Augsburg (3.337 vs. 5.038 €/m²). Bei Eigentumswohnungen ist der Unterschied geringer: Ried liegt mit 3.945 €/m² etwa 15 % unter dem Augsburger Niveau von 4.638 €/m². Die Fahrtzeit nach Augsburg beträgt nur rund 20 Minuten über die A8.
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise im Wittelsbacher Land?
Nach Rückgängen von bis zu 16 % in den Jahren 2023 und 2024 haben sich die Preise im Landkreis Aichach-Friedberg stabilisiert. In Kissing sind die Hauspreise zuletzt sogar um 5,3 % gestiegen (immoportal.com, Q1 2026). Bundesweit wird für 2026 ein Plus von 3 % erwartet, was auch für den Landkreis positiv zu werten ist.
Lohnt sich ein Immobilienkauf in Ried als Kapitalanlage?
Die Kombination aus vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen und Mietpreisen nahe am Augsburger Niveau macht Ried für Kapitalanleger interessant. Die Kaltmiete liegt bei ca. 11,98 €/m² (miet-check.de, 2025). Bei einem Kaufpreis von 3.337 €/m² ergibt sich eine attraktivere Bruttorendite als in Augsburg oder München.
Welche Kaufnebenkosten fallen in Bayern an?
In Bayern müssen Käufer mit ca. 8,5–9 % Nebenkosten rechnen: 3,5 % Grunderwerbsteuer, ca. 1,5 % Notargebühren, ca. 0,5 % Grundbuchkosten und ggf. 3,57 % Maklercourtage (Käuferanteil). Bayern hat den niedrigsten Grunderwerbsteuersatz aller Bundesländer.
Fazit: Ried bietet das beste Preis-Leistungs-Verhältnis im Wittelsbacher Land
Die wichtigsten Erkenntnisse aus dem Marktüberblick 2026:
- Ried ist der günstigste Standort im Wittelsbacher Land. Rund 34 % unter Augsburg-Niveau bei guter Anbindung.
- Mering und Friedberg liegen preislich auf Augsburg-Niveau, bieten dafür aber bessere Infrastruktur als Ried.
- Kissing positioniert sich preislich zwischen Ried und Friedberg mit steigender Tendenz.
- Der Markt hat sich stabilisiert. Für 2026 wird ein leichter Aufwärtstrend erwartet.
- Für Käufer ist jetzt ein guter Zeitpunkt: Die Preise sind noch moderat, die Zinsen sinken.
- Für Verkäufer bleibt eine realistische Preiseinschätzung entscheidend.
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