Bezugsfreie 2-Zimmer-Wohnung mit überdachtem Balkon, Stellplatz und viel Gestaltungsspielraum

Wohnräume
Wohn- und Schlafzimmer sind klar geschnitten und mit Mosaik-Parkett ausgestattet. Die naturbelassenen Holzdecken prägen den Raumeindruck und geben den Räumen einen warmen, klassischen Wohncharakter. Die große Fensterfront im Wohnbereich sorgt für viel Tageslicht und öffnet den Raum zum Balkon.

Balkon
Der überdachte Balkon ist sowohl vom Wohnzimmer als auch vom Schlafzimmer aus begehbar. Er liegt zur ruhigen Gartenseite und ist mit zwei Markisen ausgestattet – ein geschützter Außenbereich mit angenehmer Beschattung an sonnigen Tagen. Die doppelte Erschließung erhöht den Wohnwert beider Hauptwohnräume.

Küche
Die Küche ist als separater Raum angelegt und mit einer Einbauküche samt Elektrogeräten ausgestattet.

Bad
Das Badezimmer verfügt über eine Badewanne; ein Waschmaschinenanschluss ist im Bad vorhanden.

Heizung und Technik
Die Wohnung wird über Fernwärme beheizt. Die Wärmeerzeugung wurde 2024 erneuert.

Weitere Ausstattung
Eigenes Kellerabteil als zusätzlicher Stauraum außerhalb der Wohnung
Personenaufzug im Gebäude
Außenstellplatz über Sondernutzungsrecht
Hochparterre-Lage; der Zugang erfolgt über wenige Stufen

Zustand
Die Wohnung ist insgesamt gepflegt, befindet sich in wesentlichen Bereichen jedoch noch im ursprünglichen Ausstattungsstand. Sie bietet damit eine solide Grundlage mit klarem Gestaltungsspielraum für eine schrittweise Modernisierung nach eigenen Vorstellungen.

Die Wohnung ist bezugsfrei und kann nach Vereinbarung kurzfristig übergeben werden.

Der Energieausweis liegt vor. Die Beheizung erfolgt über Fernwärme; die Wärmeerzeugung wurde 2024 erneuert. Die gesetzlichen Pflichtangaben sind in den Energieausweis-Datenfeldern dieses Exposés ausgewiesen.

Die Wohnung gehört zu einer von der HVI-Neuburg GmbH verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach vorliegender Auskunft bestehen keine Wohngeldrückstände. Für das Gebäude liegt ein energetischer Sanierungsfahrplan vor. Eine Dachsanierung ist zeitnah vorgesehen; hierfür wird für die Wohnung eine Sonderumlage von voraussichtlich ca. 1.000 bis 2.000 € erwartet. Dieser Punkt wird ausdrücklich transparent offengelegt. Weitere beschlossene Sonderumlagen sind mir nach aktuellem Unterlagenstand nicht bekannt.

Die Wohnung ist gepflegt, befindet sich in wesentlichen Bereichen jedoch noch im ursprünglichen Ausstattungsstand. Der Zugang erfolgt trotz Hochparterre-Lage über wenige Stufen; eine vollständig stufenlose Erreichbarkeit sollte nicht vorausgesetzt werden.

Zur Wohnung gehören nach aktuellem Informationsstand ein Kellerabteil sowie ein Außenstellplatz über Sondernutzungsrecht. Die rechtliche Zuordnung des Stellplatzes ist anhand der Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung bzw. Grundbuchunterlagen zu prüfen.

Die Käuferprovision beträgt 3,57 % inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer aus dem notariell beurkundeten Kaufpreis. Mit dem Verkäufer wurde ein provisionspflichtiger Maklervertrag in gleicher Höhe geschlossen.

Alle Angaben beruhen auf Informationen des Eigentümers, der Hausverwaltung sowie den vorliegenden Objektunterlagen. Eine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit kann trotz sorgfältiger Prüfung nicht übernommen werden. Irrtum, Zwischenverkauf und Änderungen bleiben vorbehalten. Die Weitergabe dieses Exposés an Dritte ist nur mit vorheriger Zustimmung von Alexander Köhler Immobilien gestattet.

Die Wohnung liegt im Neuburger Stadtteil Schwalbanger, einem gewachsenen Wohnquartier mit ruhigem, grünem Charakter und guter Einbindung in den Alltag. Die Lage eignet sich besonders für Menschen, die ein entspanntes Wohnumfeld schätzen, aber nicht abseits wohnen möchten. Hier verbindet sich die Ruhe einer etablierten Wohnanlage mit der Nähe zu Versorgung, Bildung, Natur und Innenstadt.

Das direkte Umfeld ist von Wohnbebauung, Grünflächen und altem Baumbestand geprägt. Der Schwalbanger zählt zu den Lagen, in denen der Alltag unkompliziert funktioniert: Die Grundschule am Schwalbanger befindet sich direkt im Stadtteil, auch Kinderbetreuung, Apotheke, Einkaufsmöglichkeiten und weitere Dienstleister sind im näheren Umfeld vorhanden. Für Eigennutzer bedeutet das kurze Wege im täglichen Leben; für Kapitalanleger ist diese praktische Mikrolage ein starkes Argument, weil ruhige, gut versorgte Wohnlagen dauerhaft eine breite Zielgruppe ansprechen.

Neuburg an der Donau bietet als Stadt mehr als reine Grundversorgung. Die historische Altstadt, das Residenzschloss, Cafés, Restaurants, kleinere Geschäfte und kulturelle Angebote schaffen ein Umfeld, das über den reinen Nutzwert hinausgeht. Die Stadt hat ihren gewachsenen Charakter bewahrt und bietet zugleich eine solide Infrastruktur für den Alltag. Gerade diese Mischung macht Neuburg für unterschiedliche Lebensphasen interessant: für Singles, Paare, Berufspendler, ältere Käufer und Mieter, die überschaubare Wege und ein angenehmes Umfeld suchen.

Auch der Freizeitwert ist ein wichtiger Standortvorteil. Die Donau, die Uferbereiche, die Donauauen und der Englische Garten bieten nahe gelegene Möglichkeiten für Spaziergänge, Radtouren und Erholung im Grünen. Wer gern draußen ist, profitiert von kurzen Wegen in naturnahe Bereiche, ohne auf städtische Infrastruktur verzichten zu müssen. So entsteht eine Wohnqualität, die nicht allein aus der Wohnung selbst kommt, sondern aus dem Zusammenspiel von ruhiger Wohnanlage, gewachsenem Stadtteil und gut erreichbaren Erholungsräumen.

Verkehrlich ist Neuburg gut angebunden. Über die B16 besteht eine direkte Verbindung Richtung Ingolstadt und Donauwörth; Ingolstadt ist mit dem Auto in der Regel gut erreichbar. Auch der Bahnhof Neuburg ist ein wichtiger Pluspunkt: Von dort bestehen regelmäßige Bahnverbindungen in beide Richtungen, Ingolstadt ist mit kurzer Fahrzeit erreichbar. Damit ist die Lage auch für Pendler interessant, die im Wirtschaftsraum Ingolstadt arbeiten, aber ruhiger und etwas abseits der Großstadt wohnen möchten.

Zusätzliche Bedeutung gewinnt Neuburg durch seine Rolle als Hochschulstandort. Seit 2021 ist die Stadt Standort des Campus Neuburg der Technischen Hochschule Ingolstadt. Zusammen mit der Nähe zum Wirtschaftsraum Ingolstadt, der gewachsenen Stadtstruktur und der vorhandenen Infrastruktur stärkt dies die langfristige Nachfrage nach Wohnraum. Für Kapitalanleger ist das ein relevanter Aspekt, weil gut angebundene Wohnlagen besonders gut in den Bedarf von Singles, Paaren, Berufstätigen und Pendlern passen.

Für die Einordnung der Wohnung ist wichtig: Die Lage lebt nicht von einem einzelnen spektakulären Merkmal, sondern von ihrer Alltagstauglichkeit. Ruhiges Wohnen, kurze Wege, gute Erreichbarkeit und ein gewachsenes Umfeld greifen hier ineinander. Genau das macht den Standort belastbar – für Eigennutzer, die verlässlich wohnen möchten, ebenso wie für Anleger, die eine nachvollziehbare Vermietbarkeit suchen.

Insgesamt bietet die Lage eine überzeugende Balance: ruhig und grün im direkten Wohnumfeld, praktisch im Alltag, gut angebunden und eingebettet in eine Stadt mit hoher Lebensqualität. Die Wohnung profitiert damit nicht nur von ihrer unmittelbaren Gartenseite, sondern auch von einem Standort, der Wohnen, Versorgung, Freizeit und Mobilität sinnvoll verbindet.