Zu verkaufen
Mering (86415)
38
Friedberg / Rohrbach (86316)
Die Ausstattung folgt einer klaren Bauidee: solide, langlebig und auf Familienalltag ausgelegt. Die Bauunterlagen weisen massive Außenwände aus 36,5 cm Poroton mit dreilagigem Putz, tragende Innenwände aus Ziegel, Stahlbetondecken, einen zimmermannsmäßig ausgeführten Pfettendachstuhl und einen gedämmten Dachaufbau aus. Die Bodenplatte ist als wasserdichte Wanne in Beton B25 nach DIN 1045 ausgeführt. Naturstein-Treppenstufen, Fliesenböden, helle Holzinnentüren und Kunststofffenster mit Isolierverglasung stammen überwiegend aus der Bauzeit. Der Fassadenanstrich wurde 2025 erneuert.
Ein architektonisches Highlight ist die raumhohe Verglasung in Aluminium-Konstruktion am Übergang von Wohn- zu Essbereich, die das Erdgeschoss mit Tageslicht durchflutet und dem Wohnraum seinen besonderen Charakter gibt.
Die Wärmeversorgung erfolgt über eine Buderus-Ölheizung, ergänzt durch Solarthermie für die Warmwasserbereitung und den Kaminofen im Wohnzimmer. Eine Fußbodenheizung versorgt das Erdgeschoss mit Ausnahme des Büros sowie das Familienbad im Dachgeschoss. Der Energieausweis weist Heizöl und Stückholz als wesentliche Energieträger aus.
Im Erdgeschoss prägen warme Bodenfliesen, der offene Wohn-Ess-Bereich und die Galerie das Wohngefühl. Die vorhandene Einbauküche mit integrierter Eckbank und gepflegten Elektrogeräten kann nach Absprache übernommen werden. Die südseitige Terrasse schließt direkt an den Wohnbereich an und erweitert das Erdgeschoss in den Außenbereich.
Das Dachgeschoss bietet drei Zimmer, französische Balkone und ein großzügiges Familienbad mit Badewanne, separater Dusche und praktischem Wäscheabwurfschacht. Die Dachschrägen schaffen eine wohnliche Atmosphäre.
Im Untergeschoss ergänzen Sauna, gemauerter Gewölbe-Weinkeller mit Ziegelbögen, Waschküche mit Dusche und WC, Heizungsraum, Tankraum und Hobbyfläche das Haus. Doppelgarage und Stellplatz bieten Platz für mehrere Fahrzeuge und zusätzlichen Stauraum.
Zu einem ehrlichen Verkaufsexposé gehört für mich, auch Punkte zu benennen, die Käufer bei einem Haus aus den frühen 2000er-Jahren realistisch einordnen sollten. Die Heizungsanlage stammt aus der Bauzeit; der Energieausweis weist Baujahr 2001, Heizöl und Stückholz als Energieträger, einen Endenergieverbrauch von 86,2 kWh/(m²·a) und die Energieeffizienzklasse C aus. Der Verbrauchsausweis vom 28.04.2026 ist bis 27.04.2036 gültig; Registriernummer BY-2026-006364931. Als Modernisierungsempfehlung nennt der Aussteller den Umstieg auf eine Wärmepumpe; Käufer sollten mittelfristig eine technische Neubewertung einplanen.
Fenster, Bäder, Bodenbeläge, Innentüren und Oberflächen entsprechen überwiegend dem Entstehungszeitraum. Sie zeigen sich nach dem vorliegenden Eindruck gepflegt und nutzbar. Wer Neubauambiente sucht, sollte Modernisierungsbudget einplanen. Wer solide Substanz, gute Raumaufteilung und Gestaltungsspielraum sucht, findet hier eine starke Grundlage.
Die leichte Hanglage verleiht dem Haus eine besondere Position mit offenen Blickachsen und ermöglicht zugleich gut nutzbare, belichtete Flächen im unteren Bereich. Garten, Terrasse und Zufahrt sind an die natürliche Topografie angepasst und unterstreichen den individuellen Charakter des Grundstücks. Die ländlich geprägte Umgebung mit Feldern und Grünflächen gehört zum besonderen Reiz dieser Lage. Das Haus wird aktuell eigengenutzt und kann nach Vereinbarung übergeben werden.
Alle Angaben beruhen auf Eigentümerauskünften und vorliegenden Unterlagen; für Vollständigkeit und Richtigkeit übernehme ich keine Haftung. Die Weitergabe dieses Exposés an Dritte ist nur mit meiner Zustimmung gestattet.
| Status | Reserviert |
|---|---|
| Objekttyp | Haus |
| Ort | 86316 Friedberg / Rohrbach |
| Nutzfläche | 30 m² |
| Kaufpreis | 599.000 € |
| Provision | 3,57 % |
| Zustand | Gepflegt |
| Heizung | Öl |
| Energieträger | OEL |
| Objektnummer | 04-298-26 |
Das Haus liegt in Friedberg-Rohrbach, einem ruhigen, dörflich geprägten Ortsteil südlich der Stadt Friedberg. Die Umgebung ist geprägt von gewachsenen Wohnstrukturen, kleineren Anwesen, Gärten und landwirtschaftlich genutzten Flächen. Wer hier wohnt, entscheidet sich bewusst für ein ruhigeres Wohnumfeld mit mehr Abstand, Grün und Nachbarschaftsgefühl, ohne auf die Nähe zu Friedberg, Augsburg und den umliegenden Gemeinden zu verzichten. Die Jaisstraße wirkt als überschaubare Anliegerlage; die Hangposition des Grundstücks und die südseitige Terrasse schaffen Privatheit und einen offenen Blick in die Umgebung.
Rohrbach ist kein anonymer Vorort, sondern ein Ortsteil mit ländlichem Charakter. Genau darin liegt die Stärke dieser Lage: Man lebt nicht im Stadtverkehr, sondern spürt noch Dorf, Natur und Ruhe. Gleichzeitig bleiben die Wege kurz. Friedberg ist mit dem Auto gut erreichbar und bietet die Infrastruktur, die Familien, Paare und Berufspendler im Alltag brauchen: Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken, Banken, Gastronomie, Wochenmarkt, ein vielfältiges Vereinsleben und die historische Altstadt rund um den Marienplatz und das Wittelsbacher Schloss. Auch Mering, Kissing und Merching liegen in der Umgebung und ergänzen die Versorgung.
Für Berufspendler ist die Lage interessant, weil sie das Wohnen im Grünen mit der Nähe zum Wirtschaftsraum Augsburg verbindet. Augsburg liegt westlich von Friedberg und ist über die regionalen Straßenverbindungen sowie die B300 gut angebunden. Die Lage ist für alle attraktiv, die regelmäßig nach Augsburg, Friedberg, Mering, Kissing oder in Richtung München pendeln. Über die Autobahn A8 ist auch der Großraum München schnell und gut erreichbar.
Für Familien zählt neben der Erreichbarkeit vor allem die Alltagstauglichkeit. Kindergärten, Schulen, Freizeitangebote und medizinische Versorgung befinden sich im Friedberger Stadtgebiet und in den umliegenden Gemeinden. Weiterführende Schulen sind in Friedberg und Augsburg vorhanden. Auch der öffentliche Nahverkehr und die Bahnanschlüsse der Region bieten Möglichkeiten, wobei ich bei ländlichen Ortsteilen immer empfehle, die persönliche Verbindung für Schule, Arbeit und Freizeit konkret zu prüfen. Das Auto bleibt hier im Alltag praktisch und in vielen Lebenssituationen sinnvoll.
Die Freizeitqualität rund um Rohrbach ist ein echter Pluspunkt. Spaziergänge, Joggingrunden, Radwege und Wege durch Felder und Grünbereiche beginnen praktisch vor der Haustür. Wer gerne draußen ist, mit Kindern unterwegs ist oder einen Hund hat, wird diese Lage schnell schätzen. Naherholungsgebiete rund um Friedberg, Kissing, Mering und Augsburg sind gut erreichbar. Badeseen, Lechauen, Sportanlagen, Reitmöglichkeiten, Tennis, Golf, Freibad, Eisstadion und Vereine gehören zur weiteren Umgebung und machen die Lage vielseitiger, als es ein erster Blick auf die Karte vermuten lässt.
Auch kulturell profitiert Rohrbach von der Nähe zu zwei starken Zentren. Friedberg bietet historische Substanz, Veranstaltungen, Gastronomie und ein angenehmes Kleinstadtgefühl. Augsburg ergänzt das mit Theater, Museen, Universität, Hochschule, Innenstadt, Fuggerei, Puppenkiste und einem breiten gastronomischen Angebot. Damit liegt das Haus nicht abgeschieden, sondern in einer Lage, die Ruhe und Anbindung verbindet.
Wer urbanes Leben direkt vor der Haustür oder fußläufige Großstadtinfrastruktur sucht, wird hier nicht die passende Adresse finden. Wer aber ein Einfamilienhaus mit Garten, Terrasse, Doppelgarage, Weitblick, Ruhe und guter regionaler Erreichbarkeit sucht, bekommt hier genau das, was im Augsburger Umland zunehmend selten wird: ein Zuhause mit Platz und gewachsener Umgebung statt verdichteter Neubausiedlung.
Ungefähre Lage (Umkreis). Kartendaten © OpenStreetMap-Mitwirkende.