Vermietete 4-Zimmer-Maisonette mit Balkon und Stellplatz — Kapitalanlage in Kissing

Diese vermietete 4-Zimmer-Maisonette-Wohnung in Kissing verbindet einen ungewöhnlichen Grundriss über zwei Ebenen mit laufenden Mieteinnahmen und einer überschaubaren Eigentümergemeinschaft. Die Wohnung umfasst ca. 90 m² Wohnfläche und befindet sich im 2. Obergeschoss mit darüberliegender Galerieebene. Verkauft wird sie im bestehenden Mietverhältnis und richtet sich damit in erster Linie an Kapitalanleger.

Auf der Hauptebene liegen der Wohnbereich mit angrenzendem Essplatz und Zugang zum Balkon, die Küche, das Elternschlafzimmer, ein weiteres Zimmer, das Badezimmer sowie ein separates Gäste-WC. Eine offene Treppe führt auf die obere Ebene mit Galerie, einem weiteren Zimmer und zusätzlichem Abstellraum. Charakteristisch ist der offene Luftraum über dem Wohnbereich: Die Galerie blickt in den darunterliegenden Wohnraum und gibt der Maisonette eine räumliche Wirkung, die sich deutlich von einer klassischen Etagenwohnung unterscheidet.

Zur Wohnung gehören außerdem ein Kellerabteil sowie ein Außenstellplatz auf dem Grundstück, der separat mit 15.000 € angesetzt ist.

Die Wohnanlage Bahnhofstraße 47 A umfasst sechs Wohneinheiten und wird professionell verwaltet. In den vergangenen Jahren wurden innerhalb der Eigentümergemeinschaft verschiedene Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt. Bereits 2020 wurde die Erneuerung der Heizungsanlage beschlossen; der aktuelle Energieausweis vom 19.06.2026 weist für den Wärmeerzeuger das Baujahr 2024 aus. Nach dem Sturm- und Hagelereignis 2023 wurden zudem beschädigte Rollläden und betroffene Fenster über die Gebäudeversicherung instand gesetzt. 2024 beschloss die Gemeinschaft zusätzlich einen Überholungsanstrich der übrigen Fenster; auch die Zaunanlage wurde erneuert.

Für Anleger entsteht damit eine Kombination aus bestehendem Mietverhältnis, laufenden Einnahmen, klar nachvollziehbaren Bewirtschaftungskosten und einer in wesentlichen Bereichen gepflegten Wohnanlage.

Die Wohnung verteilt sich auf eine Hauptebene im 2. Obergeschoss und eine darüberliegende Galerieebene. Parkett, Dielen, Fliesen und Teppichboden kommen entsprechend der jeweiligen Raumnutzung zum Einsatz. Alle Fenster sind mit Rollläden ausgestattet.

Das Badezimmer verfügt über eine Badewanne und ein Fenster. Ergänzt wird es durch ein separates Gäste-WC – eine funktionale Aufteilung insbesondere bei einer 4-Zimmer-Wohnung. Eine Einbauküche gehört nicht zum Kaufgegenstand.

Heizung und Warmwasser werden zentral für die gesamte Wohnanlage bereitgestellt. Der Energieausweis vom 19.06.2026 weist für den Wärmeerzeuger das Baujahr 2024 aus. Als wesentlicher Energieträger für Heizung und Warmwasser ist Heizöl EL angegeben. Damit handelt es sich beim Wärmeerzeuger nicht mehr um die ursprüngliche Technik aus dem Gebäudejahr 1991, sondern um eine deutlich jüngere Anlage.

Der vorliegende Verbrauchsausweis weist einen Endenergieverbrauch von 105,7 kWh/(m²·a) und die Energieeffizienzklasse D aus. Der Energieausweis ist bis zum 19.06.2036 gültig.

Nach dem Sturm- und Hagelereignis im August 2023 wurden beschädigte Rollläden repariert und betroffene Fenster über die Gebäudeversicherung instand gesetzt. Am 18.06.2024 beschloss die Eigentümergemeinschaft darüber hinaus einen Überholungsanstrich der übrigen Fenster mit einem Kostenvolumen von rund 4.200 €, finanziert aus der Erhaltungsrücklage.

Zur Wohnung gehört ein eigenes Kellerabteil im Vollkeller. Darüber hinaus stehen eine gemeinschaftliche Waschküche mit Waschmaschinenanschlüssen sowie ein Trockenplatz zur Verfügung.

Ein Außenstellplatz auf dem Grundstück wird zusammen mit der Wohnung veräußert und ist mit 15.000 € zusätzlich zum Wohnungskaufpreis angesetzt.

Der frühere Sammel-Kabelvertrag der Eigentümergemeinschaft wurde zum 31.12.2024 beendet. Die Fernseh- und Internetversorgung wird seitdem von den jeweiligen Bewohnern individuell mit dem gewünschten Anbieter vereinbart.

Kissing liegt im Landkreis Aichach-Friedberg südöstlich von Augsburg und gehört aufgrund seiner Lage zwischen Augsburg und dem Lechfeld zu den etablierten Wohnorten im Umfeld der Fuggerstadt. Die Bahnhofstraße befindet sich in einem gewachsenen Wohnumfeld mit überwiegend kleinteiliger Bebauung und einer Mischung aus selbst genutzten und vermieteten Wohnimmobilien.

Für die nachhaltige Vermietbarkeit ist insbesondere die Kombination aus regionaler Anbindung und einer gut ausgebauten örtlichen Infrastruktur interessant. Kissing verfügt über einen eigenen Bahnhof und ist damit an den regionalen Bahnverkehr angebunden. Über die B2 besteht zudem eine gute Straßenanbindung in Richtung Augsburg und in das südliche Umland; auch die A8 ist über das regionale Straßennetz erreichbar.

Viele Einrichtungen des täglichen Bedarfs befinden sich im Ort und teilweise im näheren Umfeld der Wohnung. Laut Standortanalyse von PriceHubble liegt EDEKA Stegmann rund 694 m entfernt; ALDI Süd und V-Markt sind jeweils nach etwa 1,7 km erreichbar.

Auch für Familien bietet das Umfeld eine ausgeprägte Infrastruktur. Die Kinderkrippe Schatzkiste befindet sich laut Standortanalyse rund 108 m entfernt, Kindergarten und Kinderkrippe Spielarche etwa 362 m. Grund- und Mittelschule Kissing liegen jeweils rund 378 m entfernt, der nächste Spielplatz rund 249 m.

Die medizinische Versorgung ist ebenfalls wohnortnah vorhanden. Neben der etwa 357 m entfernten Zahnarztpraxis am Badanger nennt die Standortanalyse mehrere allgemeinmedizinische beziehungsweise ärztliche Praxen in Entfernungen zwischen rund 600 und 700 m. Gastronomische Angebote wie der Landgasthof Alt-Kissing, der Marxenwirt und das Café Wünsche ergänzen die Infrastruktur.

Auch das Marktumfeld ist für die Einordnung der Kapitalanlage relevant. PriceHubble erfasste für die Postleitzahl 86438 im Jahr vor Mai 2026 insgesamt 25 vergleichbare Wohnungsangebote. Der durchschnittliche Angebotspreis lag bei rund 4.387 €/m², die durchschnittliche Vermarktungsdauer bei etwa 74 Tagen.

Entscheidend für einen Kapitalanleger ist jedoch nicht allein ein statistischer Quadratmeterpreis. Für die Bewertung dieser Wohnung sind insbesondere die bestehende Vermietung, die erzielte Miete, die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, der Zustand der Wohnanlage und der Gesamtkaufpreis maßgeblich.